Δικαστική κατάρτιση κανονισμού πολυκατοικίας

Κατά κανόνα για την κατάρτιση κανονισμού που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών οικοδομής  που έχει υπαχθεί στο ν. 3741/1929 απαιτείται κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Ωστόσο, σε περίπτωση που ναι μεν η οικοδομή έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας, αλλά δεν έχει καταρτιστεί κανονισμός και δεν συμπράττουν όλοι οι συνιδιοκτήτες, υφίσταται κατ’ εξαίρεση η δυνατότητα να καταρτιστεί ο κανονισμός δια της δικαστικής οδού, εφόσον πληρούνται οι κατωτέρω παρατιθέμενες προϋποθέσεις.

Πρώτος και αυτονόητος όρος είναι να έχει υπαχθεί η οικοδομή στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας βάσει του ν. 3741/1929 και να υπάρχει αναγκαιότητα θέσπισης κανονισμού, η οποία υφίσταται ιδίως όταν υπάρχουν έριδες και διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών όσον αφορά α) στη λειτουργία της οικοδομής, β) στο τρόπο λήψης των αποφάσεων και γ) στη ρύθμιση των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών. Δεύτερη και βασική προϋπόθεση για τη χορήγηση άδειας από το Δικαστήριο στους ενάγοντες – συνιδιοκτήτες για την θέσπιση κανονισμού, χωρίς τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, είναι να συγκεντρώνουν τουλάχιστον το 60% εξ αδιαιρέτου επί της εν λόγω οικοδομής. Επιπλέον, πριν την κατάθεση της αγωγής, οι ενάγοντες πρέπει να τηρήσουν συγκεκριμένη προδικασία, η οποία συνίσταται στην κατάθεση σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμόδιου Δικαστηρίου α) σχεδίου κανονισμού και β) σχεδίου του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου των συνιδιοκτητών επί της συνιδιοκτησίας, με αναφορά της αναλογίας συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες  που θα βαρύνουν τις υφιστάμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Τα εν λόγω έγγραφα πρέπει να υπογράφονται από όλους του ενάγοντες ή από νομίμως εξουσιοδοτημένο προς τούτο πρόσωπο και ειδικά το υπό στοιχεία β) έγγραφο πρέπει να υπογράφεται από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα. Μολονότι δεν αναφέρεται ρητά μεταξύ των προϋποθέσεων που προβλέπονται στο άρθρ. 9 του ν. 1562/1985, κρίνεται σκόπιμο, δεδομένης και της αναβάθμισης του θεσμού της διαμεσολάβησης μέσω του ν. 4640/2019, να καλούνται δια εξώδικης προσκλήσεως οι εναγόμενοι να συμπράξουν στην κατάρτιση του κανονισμού, υπογράφοντας το συνταχθέν και κατατεθέν ενώπιον συμβολαιογράφου σχέδιο και σε περίπτωση άπρακτης παρέλευσης της ταχθείσας προθεσμίας, το επόμενο βήμα είναι η κατάθεση της αγωγής, η οποία, σύμφωνα με την πάγια νομολογία, που υιοθετήθηκε και από την δημοσιευθείσα απόφαση, δεν εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων. Από μερίδα της νομολογίας (ΕφΑθ 6240/2011) αξιώνεται ότι, για το ορισμένο της σχετικής αγωγής πρέπει να αναφέρεται σε αυτή η αξία όλων των οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής, για το λόγο ότι τούτο είναι αποφασιστικό κριτήριο για τον καθορισμό του ποσοστού συμμετοχής αυτών στις κοινόχρηστες δαπάνες. Κατά τα λοιπά, τα ως άνω υπό στοιχεία α) και β) έγγραφα μαζί με την πράξη κατάθεσης του συμβολαιογράφου και όλα τα λοιπά αποδεικτικά μέσα προσκομίζονται στο Δικαστήριο, το οποίο έχει την εξουσία να επιτρέψει την διενέργεια κάθε αναγκαίας προς το σκοπό κατάρτισης του κανονισμού πράξης έναντι των αρχών, σύμφωνα με την αρχή της καλής πίστης και να διατάξει τροποποιήσεις του κανονισμού όσον αφορά στη ρύθμιση των σχέσεων των συνιδιοκτητών, εφόσον τούτο κρίνεται σκόπιμο, αλλά δεν έχει την εξουσία να περιορίσει ή να διευρύνει δικαιώματα και υποχρεώσεις, για το λόγο ότι με αυτόν τον τρόπο θα απολειπόταν το δικαιοπρακτικό θεμέλιο του κανονισμού. Οράτε ΜΠρΑθ 218/2020, με σημείωμα Τσαχιρίδη, ΝοΒ 2020. 1827 επ.

Κλείνοντας το θέμα της δικαστικής κατάρτισης κανονισμού πολυκατοικίας προκύπτει με ευχέρεια, μέσα από μία κριτική προσέγγιση της σχετικής νομοθεσίας ότι, οι ταχθείσες προϋποθέσεις δεν είναι ούτε υπερβολικά πολλές, ώστε να καθιστούν αδύνατη την παροχή δικαστικής προστασίας, αλλά ούτε υπερβολικά λίγες, ώστε να γίνεται καταστρατήγηση δικαίου σε μία κοινωνία που τα προβλήματα από τη λειτουργία των πολυκατοικιών είναι σε έξαρση.

Στην πρώτη μας συνάντηση είναι πολύ σημαντικό να μας προσκομίσετε τη σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής και αντίγραφα των συμβολαίων σας καθώς και των αντιδίκων που δεν συμπράττουν στην κατάρτιση του κανονισμού καθώς και φωτοτυπία της αστυνομικής σας ταυτότητας και το τελευταίο σας εκκαθαριστικό σημείωμα.

Αφήστε ένα Σχόλιο

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται.